1º Tabelionato de Notas, Títulos e Protestos de Palhoça - SC

4.7 - INSTRUMENTO PARTICULAR X INSTRUMENTO PÚBLICO = SEGURANÇA JURÍDICA!

Os instrumentos particulares se consolidaram negativamente em nosso país na formalização de negócios jurídicos. Na alienação imobiliária, este instrumento passou a ser utilizado corriqueiramente, tornando-se causa freqüente na geração de conflitos, abarrotando os tribunais deste país com infindáveis discussões sobre sua legalidade e eficiência.

O principal problema em se formalizar um negócio através do instrumento  particular está no fato de qualquer pessoa, independentemente da sua formação ou profissão, ter condições de formalizar o instrumento, em detrimento do conhecimento dos profissionais do direito e das normas legais.

Nos países que buscam oferecer a segurança jurídica nas transações imobiliárias, o instituto da escritura pública é o instrumento utilizado, não sendo diferente no Brasil. Entre nós, excepcionalmente, leis específicas permitiram que fosse usado o instrumento particular com força de escritura pública.

As experiências demonstraram não se obter a desejável segurança jurídica. A mais significativa delas ocorreu no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação.  

Com o correr do tempo o instrumento particular  foi sendo cada vez mais utilizado. Essa modalidade, como é conhecido e comprovado, permitiu, contudo, a prática de abusos gravíssimos.

A parte mais forte na relação contratual (geralmente a de maior poder aquisitivo) impõe as condições da contratação e insere no contrato, na maioria das vezes, cláusulas draconianas. Já o outro celebrante, geralmente, não dispondo de conhecimentos jurídicos, nem tampouco condições econômicas em equilíbrio com a outra parte contratante, tem os seus direitos minimizados, nos atos particulares celebrados.

É de conhecimento geral que o instrumento particular contribuiu para a eclosão da maior fraude imobiliária deste País: se a alienação dos imóveis da ENCOL tivesse sido celebrada por escritura pública, a catástrofe certamente não haveria ocorrido.

Os Tabeliães de Notas, alertariam, em tempo hábil, os 42 mil compradores para os riscos do empreendimento e a esmagadora maioria não teria realizado o negócio!

Quanto ao custo de celebração do ajuste, é importante destacar que a adoção do instrumento particular não significa sequer menor preço a ser pago pelo adquirente, pelo contrário: o instrumento particular chega a custar muito mais do que a escritura pública, pois as instituições financeiras cobram rotineiramente taxas de cadastro.

O instrumento público conta com a participação de um terceiro isento, bacharel em direito, delegatário do poder público – O TABELIÃO - imparcial, distanciado da transação e cuja primordial função é oferecer assistência profissional e técnica. Compete-lhe alertar as partes para riscos na adoção de determinadas cláusulas.

O uso da escritura pública - contrariamente ao do instrumento particular – permite a utilização de dispositivos de controle de arrecadação de tributos, fornecendo às autoridades fazendárias instrumentos válidos para combater a lavagem de dinheiro. Cada operação imobiliária é obrigatoriamente comunicada à Receita Federal, facultando o seu rastreamento. O Poder Público intervém na escritura quando da avaliação do bem transacionado, cabendo ao Tabelião exigir a comprovação de pagamento do tributo correspondente, sob pena de ser patrimonialmente responsabilizado. 

O instrumento particular pode ensejar indesejável conluio entre os contratantes, com graves prejuízos para o Estado. Para eliminar qualquer risco às transações imobiliárias é indispensável que seja utilizada a escritura pública. É importante ressaltar que o adquirente do imóvel somente tem a propriedade plena (domínio) em seu nome com a outorga da Escritura Pública definitiva, estando a mesma devidamente registrada no Registro Imobiliário competente.

Sem o registro da escritura pública, o adquirente continua correndo sérios riscos, pois o imóvel permanece em nome do vendedor junto ao registro imobiliário.

O adquirente tem a segurança jurídica necessária para concretizar o seu negócio, pois o Tabelião analisa os documentos exigidos por lei, citando-os no instrumento público e orienta as partes no intuito de evitar problemas futuros para o adquirente do imóvel.

Desta forma, ao formalizar um negócio ou ao adquirir um bem imóvel, procure dirimir suas dúvidas com um profissional capacitado, concretizando o mesmo através da escritura pública, pois este é o único instrumento capaz de fornecer a garantia e segurança jurídica necessária para evitar aborrecimentos no futuro.