1º Tabelionato de Notas, Títulos e Protestos de Palhoça - SC

TIRE SUAS DÚVIDAS!

Abaixo você obtém informações e procedimentos sobre os serviços prestados pelo cartório. Caso sua dúvida não foi esclarecida, consulte-nos!

 

PROTESTO DE TÍTULOS

Os avalistas de títulos cambiais podem ser protestados?

Não. A Lei n. 9492/97 preceitua, em seu art. 21, parágrafo 4o que: “Os devedores, assim compreendidos os emitentes de notas promissórias e cheques, os sacados nas letras de câmbios e duplicatas, bem como os indicados pelo apresentante ou credor como responsáveis pelo cumprimento da obrigação, não poderão deixar de figurar no termo lavratura e registro de protesto”. Logo, a clareza do texto constante da lei supramencionada não nos deixa dúvida de que o protesto caberá aos devedores, assim compreendidos os emitentes dos títulos cambiais. A lei não inseriu a figura do avalista como opção em seu parágrafo quarto, o mesmo continua a ser responsável pelo pagamento da dívida sujeita à ação executiva, caso não salde o compromisso.


ATA NOTARIAL – VOCÊ CONHECE SUA UTILIDADE?

O que é uma ata notarial?

Ata notarial é o documento escrito pelo tabelião que prova a existência de um determinado fato ou situação. Por exemplo: o locatário entregando as chaves do imóvel na locadora e esta aceitando ou recusando as chaves.

Para que serve?

A ata notarial serve para pré-constituir prova dos fatos. Muitas vezes não temos como provar uma situação potencialmente perigosa ou danosa. O tabelião é, portanto, uma testemunha cujo ato vai ter fé pública e fazer prova plena perante qualquer juiz ou tribunal.

Em que situação utilizar a ata notarial?

Para provar uma situação que, a seu critério, poderá lhe causar algum prejuízo. Veja alguns exemplos:

- Atas de reuniões de condomínio: quando há litígio, um grupo de condôminos pode ser prejudicado pela redação oficial dos fatos desenrolados em assembléia.

- Atas de reuniões societárias: quando há um litígio, um sócio ou um grupo pode prejudicar outros sócios pela redação oficial dos fatos desenrolados na reunião ou assembléia.

- Atas de internet: prova o conteúdo divulgado em páginas da internet. Bullyng, etc

- Atas de mensagem eletrônica (e-mail): prova o conteúdo da mensagem e o IP emissor.

- Atas de abertura de cofres bancários: prova a existência do conteúdo no momento da abertura, forçada ou não, do cofre.

- Atas de entrega de chaves: prova a entrega das chaves por parte do locatário ou eventual recusa em aceitá-las por parte do locador.

- Atas de verificação do estado de um imóvel ou um bem móvel: prova a situação física do imóvel.

Preciso de advogado?

Não, você pode solicitar diretamente ao tabelião. Se você tiver um advogado, consulte-o e decida com ele sobre a conveniência de fazer uma ata notarial.

 

IMÓVEL

Quais os cuidados que devem ser tomados na compra e transferência de imóveis urbanos? 

Antes de fechar o negócio, deve-se solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária certidão de propriedade com negativa de ônus e alienação. A certidão confirmará a identidade do proprietário, se as eventuais edificações encontram-se averbadas, se incide sobre o imóvel algum ônus (hipoteca, penhora, usufruto, entre outros) Em seguida, deve-se verificar se o estado civil do proprietário confere com o do registro. Em caso de pessoa jurídica, se a denominação social vigente é a mesma da certidão. 

Outro cuidado: informar-se sobre a situação financeira do vendedor, verificando se responde a ações judiciais e de protestos. A pesquisa deve ser feita a partir dos números do CPF ou CNPJ (do vendedor e de seu cônjuge, ou da empresa). As certidões de ações judiciais devem ser solicitadas aos cartórios distribuidores das Justiças Estadual, Federal e Trabalhista; e as de protestos nos cartórios ou nos respectivos distribuidores, no caso de municípios com mais de um cartório desta especialidade. Existindo alguma ação judicial ou protesto, consultar um advogado para avaliação dos riscos. 

Deve-se exigir certidões negativas de débitos (CNDs) do INSS e da Receita Federal, no caso das pessoas jurídicas; ou apresentação de CND do INSS, do vendedor pessoa física (quando empregador ou produtor rural). E verificar se existem débitos condominiais ou IPTU atrasados. As certidões devem ser tiradas na cidade do imóvel e onde o vendedor reside ou tenha negócios. 

Eventual contrato de compromisso de compra e venda deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Efetivado o negócio, deve-se lavrar a escritura de transferência do imóvel para o nome do comprador. De acordo com o artigo 108 do Código Civil, tudo deve ser feita perante tabelião de livre escolha do comprador. 

A procuração particular pode ser utilizada para transferência de imóvel?

Não. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 108 estabelece a obrigatoriedade do instrumento público para validade dos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. Já o artigo 657 do CC estabelece que a outorga do mandato está sujeito à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Portanto, deve haver unidade de forma, não podendo ser aceito o instrumento de mandato particular para transferência de imóvel.

Alienei meu imóvel, mas o comprador irá pagá-lo em 12 prestações. Diante deste fato, devo esperar o pagamento integral convencionado ou posso outorgar definitivamente a escritura pública de compra e venda?  

Não existe necessidade de aguardar o pagamento integral do imóvel para outorgar da escritura pública de compra e venda. É importante ressaltar que a escritura pública é a forma apropriada para alienação de imóveis, transmitindo segurança jurídica indispensável para evitar conflitos judiciais entre as partes. 

Na alienação de imóveis com pagamento parcelado, deverá ser convencionado na escritura pública a “cláusula resolutiva expressa”, pois este instrumento jurídico oferece legítima garantia ao negócio, evitando que o vendedor corra riscos com eventual inadimplemento da obrigação. 

Por outro lado, o comprador já tem o domínio precário do imóvel, que se consolida com o pagamento integral do preço convencionado, não correndo riscos com eventuais problemas financeiros ou jurídicos que possa sofrer o vendedor do imóvel, pois este já está transferido para seu nome.

Ao ajustar a cláusula resolutiva expressa na escritura pública, as partes reforçam o efeito da condição convencionada entre as partes, de tal forma que a inexecução da prestação por qualquer um deles importa na rescisão do contrato de pleno direito, sujeito o faltoso às perdas e danos.

Uma vez condicionada a condição resolutiva expressa, o contrato rescindir-se-á automaticamente, fundando-se no principio da obrigatoriedade dos contratos, justificando-se quando o devedor (comprador) estiver em mora.

É possível lavrar uma escritura pública de venda e compra onde os vendedores nomeiam um procurador para representá-los no ato da escritura e este mesmo procurador é o comprador do imóvel?

O nosso direito contempla diferentes modalidades de representação, sendo uma delas o mandato mediante procuração. Constitui a representação forma indireta de manifestação de vontade. O mandato, mediante procuração, está disciplinado nos artigos 653 a 691 do Código Civil, sendo requisito básico para a sua outorga a capacidade (geral e especial) do outorgante (art. 654). O Código Civil de 1916 (art. 1.133, I) proibia expressamente os mandatários de firmar contrato consigo mesmo (autocontrato), em relação aos bens, de cuja administração ou alienação estivessem encarregados, salvo na hipótese de procuração “em causa própria”, que possui regras especiais, e, por isso, “apenas aparentemente o negócio surge como mandato. Seus princípios devem ser examinados mais profundamente à luz dos contratos de transferência de direitos em geral e não sob o prisma do mandato” (Venosa: 2005, Direito Civil, vol. III). Porém, a regra do art. 1.133, I do Código Civil de 1916 não foi repetida no Código Civil de 2002, de sorte que não mais prevalece tal proibição, independentemente da outorga especial de um mandato “em causa própria”, desde que o mandante confira expressamente autorização para que o mandatário atue em seu próprio favor. Esse o comando do art. 117 do Código Civil vigente que, ao tratar da Representação, estatui: “Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”. De sorte que, havendo autorização dos vendedores para que o procurador aliene os bens mencionados na procuração inclusive para o próprio, é perfeitamente válido o negócio de compra e venda em que os vendedores são representados pelo comprador através de procuração. Somente na ausência de autorização expressa da lei ou do representado para que o representante celebre negócio consigo mesmo é que o negócio será anulável.

Ademais, se os outorgantes conferirem poderes ao mandatário também para ajustar o preço e as condições do negócio, não há que se falar em incidência da cláusula potestativa. Neste caso, o preço decorrerá da manifestação de vontade dos outorgantes, representados pelo procurador, no exercício dos poderes que lhe foram conferidos, e da manifestação de vontade do comprador pessoalmente. Conforme salientado por VENOSA (obra citada), “Não deve ser confundido o contrato consigo mesmo [...] com o fato de o mandatário utilizar eventualmente em seu próprio proveito ou adquirir bem ou vantagem mediante informações obtidas em razão do mandato. Nesse caso, a regra é a proibição de realizar esses negócios salvo expressa autorização do representado. Nesta hipótese, não existe mandato em causa própria ou autocontrato. 

Você sabia que sem a Escritura Pública e o registro há riscos de perder o seu patrimônio?

Muitos vendedores convencem as pessoas que adquirem um imóvel a fazer um “contrato de gaveta”, em vez de uma Escritura Pública, sob o pretexto de não pagar impostos. Mas, isso pode ser apenas um artifício para enganar o comprador e impedir que o Tabelião confira as informações antes de redigir a escritura definitiva.

Somente com a Escritura Pública e o registro você passa a ser o dono legal do imóvel. Na escritura, constarão todas as informações sobre o imóvel: localização, dimensões, dados do antigo proprietário, etc., além das condições pré-estabelecidas no acordo. Tudo isso sob a orientação e supervisão do Tabelião, que garante a autenticidade das informações e rejeita a transferência do imóvel se suspeitar ou verificar que há qualquer irregularidade, como alguém querendo vender uma terreno que não é dele ou em área imprópria.

O artigo 496 do novo Código Civil relata que é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. O parágrafo único dispõe que, em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. A dúvida está na palavra anulável. Há algum impedimento em lavrar escritura de compra e venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos descendentes e cônjuge do alienante?

Resposta: Como relata, a compra e venda envolvendo ascendente e descendente, ex vi artigo 496 do Código Civil, é anulável. O prazo decadencial para anulação daquele negócio jurídico é de 2 anos, consoante dispõe o artigo 179 do Codex, dispositivo esse que regulamenta o prazo decadencial para os casos em que a lei não preveja. Assim sendo, o ato anulável, no caso concreto, é passível de convalidação ou confirmação (art. 172), podendo, inclusive, tal consentimento ser posterior ao negócio, conforme dispõe o artigo 176 c/c 496 do já mencionado diploma legal. Portanto, se a compra e venda de ascendente para descendente for realizada sem o aval dos demais descendentes, nada impede a celebração do negócio. Porém, o descendente que não consentir poderá, dentro do referido prazo decadencial, pleitear sua anulação ou até mesmo confirmar sua celebração.

Pode um lote de 450 m2, já desmembrado de área maior, onde existe toda infra-estrutura, ser desdobrado em três áreas distintas? Quais são os requisitos necessários para o desdobro?

Resposta: Se o imóvel de 450m2 é proveniente de anterior desmembramento na vigência da lei 6.766/79, poderá o registrador exigir para averbar novo desdobro o cumprimento dos rigores do artigo 18 do referido diploma legal.

O fato de o imóvel ser originário de anterior parcelamento, por si só, não caracteriza desmembramento sucessivo, este caracterizado pela consecutividade de desmembramento sem o cumprimento das exigências urbanísticas e jurídicas que disciplina a lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

Nos desmembramentos, o oficial se baseará em elementos objetivos para aferir se haverá necessidade da incidência, ou não, do cumprimento do registro especial a que alude o artigo 18 da Lei do Parcelamento, mormente na quantidade de lotes que surgirão com o parcelamento. Na dúvida, submeterá o caso ao corregedor-permanente.  O fato do imóvel já possuir todas as infra-estruturas e edificações, não isenta o parcelador do cumprimento do registro especial.

O imóvel pertence a duas pessoas. Qual é o ritual legal para a divisão?

Resposta: Se um imóvel urbano ou rural pertence a dois proprietários – o remédio jurídico é a divisão amigável, se o ato não ferir normas nem leis vigentes. Se o imóvel for divisível, basta às partes efetuarem a divisão – e cada qual, após a lavratura da escritura de divisão amigável, registrará a parte que lhe coube, extinguindo-se, então, a relação jurídica de condomínio preexistente. O ato é meramente declaratório e não atributivo de propriedade. Não se recolhe o imposto “inter-vivos”.

No entanto, deve observar-se: se urbano – o Código de Posturas Municipais; se rural – a fração mínima de parcelamento (art. 65, da Lei 4.504/64). Caso não haja consenso, o remédio é a via judicial. Em qualquer hipótese, os atos são de “registro”.

É possível verificar na cópia da matrícula de um imóvel se existe algum tipo de doação?

Na matrícula do imóvel são relatados todos os atos inerentes àquele imóvel, inclusive o registro de doação. Assim, ao solicitar em cartório uma cópia da matrícula de determinado imóvel, será possível verificar se o mesmo foi doado ou não, sem necessidade de pesquisa específica.

Tenho um terreno na praia, com contrato de compra e venda e carnê de IPTU em meu nome. A prefeitura informa que não posso registrá-lo pois se trata de uma área da marinha. Qual procedimento devo tomar?

Como primeira providência, você deverá procurar o cartório e protocolar o seu contrato, para registro. Se o terreno for mesmo de marinha o cartório dará, com segurança, essa informação. Se o terreno for de marinha, evidente que não poderia ser alienado e nem registrado em seu nome.

Terrenos de marinha são as faixas de terras fronteiras ao mar e pertencem à União. Sendo área de propriedade da União, ela pode conceder seu uso a particulares, mediante o pagamento anual de uma importância. Caso o terreno seja de marinha você deverá consultar a Secretaria do Patrimônio da União, para que possa utilizá-lo.

No caso de um casal se separar e resolver não vender o imóvel que possuem, nem dividi-lo, mas compartilha-lo em sociedade comercial, de que forma a propriedade deve ser registrada em cartório?

Na separação judicial não se exige, de imediato, a partilha dos bens. Assim, não tendo havido a partilha na separação judicial, o casal continua sendo, automaticamente, proprietário em conjunto dos bens, por disposição do Código Civil. Nada impede que, dissolvida a sociedade conjugal, continuem os antigos cônjuges compartilhando a propriedade do imóvel, na condição de co-proprietários.

No cartório de registro de imóveis, basta que seja averbada a sentença de separação judicial (onde consta que não houve partilha dos bens dos cônjuges), para que se opere, de pleno direito, o estado condominial sobre os bens, ou seja, a propriedade conjunta do imóvel.

Quando o comprador termina de pagar e não se interessa em receber a escritura definitiva. Quais as providências que o vendedor poderá tomar?

É correta a preocupação do vendedor em querer outorgar a escritura tão logo o imóvel esteja quitado, pois a manutenção da propriedade em seu nome pode lhe causar aborrecimentos, como, por exemplo, execução fiscal pela Municipalidade por falta de pagamento do IPTU ou cobrança de condomínios em atraso. É evidente que o vendedor poderá provar que vendeu o imóvel, mas o fato de ter de se defender em juízo já é um transtorno, no caso de vendedores incorporadores ou loteadores que, a cada novo empreendimento, precisam apresentar certidões pessoais perante o registro de imóveis e, muitas vezes, são obrigados a comprovar que eventuais ações referem-se a débitos de imóveis já vendidos.

Quando o compromissário comprador termina de pagar o imóvel, há a obrigação de o vendedor outorgar a escritura.

Assim como o comprador pode exigir do vendedor que esse lhe dê a escritura, o mesmo vendedor pode exigir que o comprador a receba. O vendedor não é obrigado a ficar esperando a boa vontade do comprador em vir receber a escritura, podendo ele tomar as providências cabíveis. O vendedor pode notificar o comprador que está à disposição para outorgar a escritura, devendo ele, o comprador, indicar o tabelião e o dia para o ato (a indicação do tabelião cabe ao comprador). Se o vendedor não for atendido, ele pode ajuizar ação própria, condenatória em obrigação de fazer (art. 639 e 641 do Código de Processo Civil), valendo a sentença como escritura. Obviamente, nesse caso, o autor da ação deve adiantar as despesas processuais, o imposto de transmissão (ITBI) e os emolumentos do registro. E na mesma ação, pode exigir o ressarcimento por parte do comprador réu.

Moro em um apartamento no Bairro Ponte do Imaruim e pretendo comprar uma casa, porém eu vi uma reportagem na TV dizendo que muitos imóveis são considerados “clandestinos”. Quais os cuidados que eu devo tomar?

A primeira cautela que você deve ter antes de concretizar a compra de um imóvel é solicitar uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienação (se o imóvel já estiver matriculado a mera certidão da ficha da matrícula já abrange todas as informações necessárias – o escrevente do cartório esclarecerá qualquer dúvida). Tal certidão deve ser solicitada no Registro de Imóveis competente.

De posse da certidão, deve se verificar se a descrição do imóvel no registro corresponde àquela verificada no local. Se eventual construção não estiver mencionada na certidão, ela deverá ser averbada pelo vendedor. Se a descrição do terreno apresentar divergências ou se o imóvel estiver contido dentro de uma área maior, poderá se tratar de um imóvel que necessita de retificação de seu registro ou de um imóvel que tem origem em um parcelamento irregular (“clandestino”). Em ambas as hipóteses, o oficial do cartório deverá ser consultado. Os ônus, acaso existentes, deverão ser cancelados.

Da certidão deverá constar os nomes e qualificações dos atuais proprietários e cônjuges. Dos proprietários, pessoas físicas ou jurídicas, deverão ser exigidas as certidões negativas de ações cíveis, fiscais e trabalhistas e de protestos de títulos. Todas elas deverão ser solicitadas nas comarcas de domicílio dos proprietários, e as de ações judiciais também na comarca do imóvel. Em havendo alguma ação ou protesto um advogado deverá ser consultado para avaliação dos riscos.      

As pessoas jurídicas proprietárias deverão apresentar as CNDs do INSS e da Receita Federal em seu nome. No caso de vendedor pessoa física, que seja empregador ou produtor rural, CND do INSS em seu nome também deverá ser apresentada.

De boa cautela é verificar se existem débitos condominiais (em caso de unidades autônomas) ou IPTU em atraso. Por fim, formalizado o negócio, é muito importante registrar o seu contrato de promessa ou a sua escritura definitiva no Registro de Imóveis.

 

Reconhecimento de Assinatura

Por que as pessoas exigem o reconhecimento de assinatura na grande maioria dos documentos assinados? Você já parou para pensar nisso?

É simples: é para se ter segurança, por exemplo, de quem em procurações, autorizações para transferência de veículos automotores, contratos de compra e venda ou locação de imóveis, requerimentos, declarações, autorizações, atestados, etc., a assinatura ali aposta é realmente do autor do documento.

“Reconhecimento de assinatura é o ato pela qual, o Tabelião declara autoria da assinatura em determinado documento.”